セカンドハウスや別荘を購入するにあたり、「セカンドハウスローン」の利用を検討している方もいるのではないでしょうか。
「今住んでいる家の住宅ローンの返済中に新たなローンを組むことはできる？」
「一般的な住宅ローンとセカンドハウスのためのローンではどこに違いがある？」
今回は、別荘やセカンドハウスの購入やリフォームに活用できるセカンドハウスローンのについてご紹介します。
セカンドハウスローンとは
一般的な住宅ローンは、契約者本人や家族が居住するための住宅（生活の拠点となる住宅）を取得する費用として利用することができます。
そのため、別荘・セカンドハウスを取得する際には、住宅ローンを利用することができません。
そこで住宅ローンの代わりに利用できるのが、セカンドハウスローンです。
セカンドハウスローンは、その名の通りセカンドハウス（別荘など）を購入するための融資です。
一般的な住宅ローンと同様に金融機関から資金を借りるのですが、セカンドハウスローン独自の特徴がいくつかあります。
まず、通常、休暇用、週末の住居として利用される物件の購入に使われる点です。
出張先の仮の住まいから、山小屋、海辺の別荘などが含まれます。
第一の住宅と異なり、通常、年間の一部の期間しか使用されないのが特徴です。
また、融資上限額が大きい場合、一般の住宅購入の貸付金よりも柔軟な返済オプションがある場合があります。
物件の使用頻度や個人の財務状況に合わせて、返済計画を調整できることもあります。
セカンドハウスローンと住宅ローンの違い
一般の住宅ローンは、おもに居住目的で使われる家を購入するための貸付金です。
これに対して、セカンドハウスローンは、休暇や週末の過ごし方などのレジャー目的で使われる第二の住宅、たとえば、別荘や週末の家などを購入するために使われます。
そのため、金利の面でも違いがあります。
セカンドハウスローンの金利は、住宅のそれよりも高く設定されることが一般的です。
これは、第二の住宅が高いリスクを持つ投資と見なされるためで、金融機関はそのリスクを反映させた金利を設定します。
加えて、税制面でも違いが見られます。
一般住宅の融資には、控除などの税制上の優遇措置が適用されることがありますが、セカンドハウス向けの融資ではこれらの控除が適用されない場合が多いです。
セカンドハウスローンのメリット
セカンドハウスローンのメリットは、別荘やセカンドハウスを購入するための資金を調達できることです。
セカンドハウスローンは新築・中古を問わず利用できる上、リフォームやリノベーションも融資の対象となります。
そのため、別荘やセカンドハウスを購入したい場合、あるいは購入した上で改修したい場合に融資を受けられることがメリットです。
セカンドハウスローンの注意点
セカンドハウスを取得するときに利用できるセカンドハウスローンですが、利用に当たって注意したいポイントがあります。
審査は通常の住宅ローンに比べて厳しい
居住用の住宅を購入する場合と異なり、セカンドハウスは別荘や転勤用など、居住用の住宅に比べて必要性が高いとはいえません。
また、2軒目の住宅を持つということはそれだけコストがかかるため、セカンドハウスローンを問題なく返済し続けられるだけの経済力があるかどうか、ということを金融機関は見てきます。
そうした背景から、住宅ローンに比べてセカンドハウスローンは審査が厳しい傾向にあります。
同じ金融機関であっても、住宅ローンの場合は収入要件がなく、セカンドハウスローンの場合は「前年度の年収が500万円以上」という要件を付加しているケースもあります。
通常の住宅ローンに比べて金利が高い
金融機関にもよりますが、セカンドハウスローンの金利は１％後半〜４％になるものもあります。
住宅ローンの金利が１％を切っることもあることを考えると、住宅ローンの約３倍の利息がかかることがあるでしょう。
その為、返済計画はしっかりと立てるようにしましょう。
住宅ローン控除は受けられない
一般的な住宅ローンは居住開始から10年〜13年の間、所得税や住民税が安くなる住宅ローン控除制度が利用できますが、その要件は「自己の居住の用に供した」ローンとなっています。
そのため、セカンドハウスローンは適用の対象外となります。
セカンドハウスローンの審査基準
金融機関は、一般的にセカンドハウスローンに対して通常の住宅向けの融資よりも厳しい審査基準を設けています。
返済能力
セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと２本立てで組むケースが多いため、契約者の返済能力は厳しくチェックされます。
金融機関にもよりますが、一般的に「前年度の年収が500万円以上」という年収基準が設けられているケースが多く見受けられます。
さらに、セカンドハウスローンの年間返済額が年収の30～35％を超える場合、返済能力に不安があると判断されやすいため、審査が通るのは難しくなります。
自分の年収を考慮しつつ、無理なく返済できる借入額を設定しましょう。
雇用状況
セカンドハウスローンの審査においては、契約者の雇用状況も返済に関わる重要なポイントです。主に「どのような雇用形態で働いているのか」「勤続何年か」といった点が重視されます。
経営状況が安定している企業で正社員として長く働いている方は、審査に通りやすいでしょう。
また、転職の頻度は少ないほうが高評価で、今後も定職に就いて安定した収入を確保できると判断されやすい傾向にあります。
逆に、転職回数が多い方や、収入が安定しにくい個人事業主などは、金融機関から見るとリスクが高いため、審査も通りにくくなります。
健康状態
セカンドハウスローンを組む際には、万が一に備えて、団信（団体信用生命保険）への加入が求められます。
契約者が事故や病気で亡くなったり、重度の後遺症が残ったりして返済不能な状態に陥った場合、金融機関は貸し倒れとならないよう保険金を返済に充てるためです。
しかし、契約者の健康状態が良くない場合は、そもそも団信に加入できません。
審査の段階で健康状態も厳しくチェックされるので、不安な場合はあらかじめ病院や金融機関に確認しましょう。
債務返済状況
セカンドハウスローンの契約にあたり、他のローンやキャッシングの返済状況もチェックされます。
現在利用している住宅ローンやマイカーローンの残高、過去の返済履歴なども審査のポイントです。
ローンの返済で滞納があったり、クレジットカードの遅滞頻度が高かったりすると、審査でも不利に働きます。
また、セカンドハウスローン以外にも多数のローンを抱えている場合には、返済不能に陥るリスクが高いと判断されやすいでしょう。
担保評価
セカンドハウスローンで物件を購入する場合、その物件自体の担保評価もチェックされるポイントです。
もし契約者が何らかの事情でローンを返済できなくなった場合、金融機関は担保となった物件を売却することで、融資分を可能な限り取り戻そうとします。
担保評価は立地条件や築年数によって決まりますが、中古物件の場合は劣化状態なども影響します。
フラット35を検討する方法も
セカンドハウスローンは金利が高く審査基準も厳しいため、代わりに「フラット35」を利用する方法もあります。
セカンドハウスを購入する際にも利用でき、住宅ローンと同程度の金利で融資を受けることができます。
フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱う「全期間固定金利型」の住宅ローンです。
借入開始から返済完了まで金利が一定で変わらないため、契約した時点で毎月の返済額を確定することが可能です。
したがって、安定的かつ計画的に返済しやすいローンといえるでしょう。
そして、フラット35はセカンドハウスローンより低金利（年1～2％程度）なので、返済の負担が比較的少ない点もメリットです。
さらに、フラット35には年収や職業に関する審査基準が設けられていないため、セカンドハウスローンを契約しにくい非正規社員や個人事業主の方でも利用しやすいでしょう。
ただし、フラット35を利用するためには、物件が一定の技術基準を満たしている必要があります。また、市場金利が大幅に下がっても、その恩恵を受けることはできません。
まとめ
今回は、別荘やセカンドハウスの購入やリフォームに活用できるセカンドハウスローンのについてご紹介しました。
- セカンドハウスローンは別荘やセカンドハウスの取得に利用できる
- ただし、セカンドハウスローンは審査が厳しく、金利が高め
- セカンドハウスローンの代わりにフラット35を検討する方法も
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