二拠点生活は、いまや新しいライフスタイルとして広く認知されるようになりました。
2024年11月から施行された二地域居住促進法と言われる「広域的地域活性化基盤整備法」により、国や自治体の「空き家」活用促進が期待されます。
また、20～40代で二拠点生活への関心が高まり、古民家リフォームやサブスク住宅など、二拠点生活用の住居が注目を浴びています。
今回は、様々な法改正の中で、今後活発化すると見られる空き家の活用について解説していきます。
二拠点生活の住居の選択肢として考えている方は是非読んでみてください。
二拠点生活先に「空き家」という選択
SNSなどを見ると月１万円での小屋暮らしや、格安で購入した古民家をリノベーションしながら暮らす様子を発信している人も見かけますが、実際に二拠点生活をする上で住宅を購入する場合、いくら費用がかかるのでしょうか。
国土交通省の調査結果によると「土地＋注文住宅」の費用平均は4194万円となっています。
つまり、新築で建てる場合は4000万円以上もの費用がかかってきます。
また、「土地＋中古戸建」の平均購入費用でも2693万円となっているため、新築で建てるより安く購入できますが、簡単に出せる金額ではないですよね。
そこで住宅費用を抑えて二拠点生活をするには、空き家バンクや移住専門サイトで扱っている空き家もオススメです。
各自治体が運営している空き家バンクや移住サイトで扱っている空き家は、リフォーム済みの物件が500～700万円で出されていることも多くあります。
中には100万円以下、0円物件もあります。
しかし、このような格安な空き家は大手物件情報サイトには少なく、空き家バンクの場合、自治体毎にサイトを設けていることから検索する側はいくつものサイトをまたいで探す必要が出てきます。
ただし、国内の空き家増加に伴い、国や自治体で様々な施策が取られ始め、一般企業も空き家を活用した関連サービスを打ち出すなど、今後は空き家に関する情報が得られやすくなると期待されています。
国内の空き家は900万戸超え
まず、日本国内のおける空き家の現状について解説します。
国土交通省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、国内の空き家総数は約900万戸となっています。
これは過去最多であり、30年前の1993年の空き家数と比べ2倍に増えています。
最も空き家率が高いのは徳島県と和歌山県で、ともに21.2％で、次いで山梨県の20.5%と続いています。（全国平均は13.8%）
また、約900万戸のうち、「賃貸・売却用および二次的住宅（別荘など）を除く空き家」は385万戸となっており、国内ではまだまだ活用されず放置されている空き家が多くあることがわかります。
今後、空き家の流通が増える？
ここ数年、国や自治体は空き家の活用促進を図るため様々な施策を打ち出しています。
その中でも、空き家活用に大きく影響を与えると考えられる改正法について解説します。
2023年の空き家法の改正による影響
空き家法とは、正式には「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、2015年から施行されました。
空家等対策特別措置法の目的は、適切な管理が行われていない空き家やそれに附属する土地・工作物などに対し、適切な管理・活用を促進することです。
空き家を放置してしまうと、「特定空家」へ指定され、命令違反による罰金や行政執行が行われてしまいます。
2023年の改正法で「特定空家」の対象範囲が広がったことで、今までは倒壊の恐れがある、著しく景観を損なう等の状態を「特定空家」としていたものが、雑草や枯れ草が管理されないといった空き家も対象となったため、所有者が今まで以上に管理を行う必要が出てきました。
また、この改正により市区町村が、中心市街地や地域の再生拠点、観光振興地区などの「空き家等活用促進地域」の指定権限を持つことになります。
同地域の指定や空き家等活用促進指針を定め、用途変更や建て替えなどを促進できるように、接道規制や用途規制の合理化を図ることができるようという内容です。
こういったことから今まで放置されていた空き家について、所有者側の適切な管理や売却の検討を促し、市区町村側でも地域活性のため空き家活用促進に取り組むことが考えられるため、私達が空き家を購入する上での情報も増えてくるといった期待ができます。
2024年仲介手数料引き上げによる空き家流通の活性
今まで空き家が一般流通していない理由に、所有者側の認識や課題もありましたが、売買の仲介に関わる宅建業者（不動産屋）のビジネスになりにくいという課題もありました。
元々、不動産会社が、売主もしくは買主の一方から受領できる仲介手数料は宅建業法で上限が決められています。
物件価格が200万円以下は5.5％、200万円超～400万円以下は4.4％、400万円超は3.3％となっており、それ以上の手数料報酬を得ることはできないとされています。
この仲介手数料に関して、2024年7月に改正が行われ、売買取引と賃貸借取引でそれぞれ仲介手数料の上限を引き上げる特例が設けられました。
その特例は、「低廉な空家等」（物件価格が800万円以下の宅地建物）の仲介については、仲介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて受領できるというものです。
※ただし、その上限額（税込）は「30万円×1.1倍の金額」以内。
これによって、今まで宅建業者にとって物件調査等のコストに対し報酬が見合わないという理由で、なかなか扱いが難しかった低価格の空き家の売買が促進され、一般市場に流通してくると期待できます。
但し、仲介手数料の引き上げは売主、買主共に負担が上がることでもあるため、購入する側としては仲介手数料も念頭に入れておくと良いでしょう。
二地域居住促進法で空き家活用促進も
二地域居住の促進を通じて、地方への人の流れを創出・拡大するための「改正広域的地域活性化基盤整備法」が2024年5月に成立し、同年11月から施行されました。
この改正は、「都道府県・市町村の連携」「官民の連携」「関係者の連携」を軸に、市町村単位で空き家の改修、シェアハウスやテレワーク用の共同オフィスの立ち上げなどの環境整備を行うことができるようになります。
また、市町村長は、二地域居住促進に関する活動を行うNPO法人や民間企業を「特定居住支援法人」として指定でき、空き家や仕事、イベント等の情報を支援法人に提供できるようになり、活動しやすくなります。
こういった取り組みが活発化していくことで空き家の活用促進がなされ、二拠点生活をしたいと考えている人が空き家に関する情報を得やすくなっていくと考えられます。
空き家を購入する際の注意点
①購入後に発生するコストが高くなる場合も
空き家は築年数がかなり経過していることが多いため、建物の状態に難点がある場合があります。
建物は換気しないままの状態が続くとカビや結露が発生したり、使用せずに放置していると傷みが激しくなってしまうものです。
さらに、設備が古かったり、水回り、給湯器の交換が必要な場合もあります。
また、建物の表層部分だけでなく、目視できない部分に不具合や劣化があると、傷むのが早くなります。
そのため、売買契約前に建築士などの検査を受けることも検討しましょう。
このように、老朽化によるメンテナンス費用が高額になることがあるため注意が必要です。
また、既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合、建物が新耐震基準を満たしている必要があります。
そのため、購入した空き家が、耐震補強工事が必要となる可能性があり、その費用がかかる場合もあります。
このように、空き家ならではのコストが発生するリスクがありますので、売買契約前に想定されるリフォーム工事などの見積もりを取ったうえで、資金計画を立てましょう。
②空き家になった理由を把握しておくと良い
空き家になる理由は様々です。
実家を相続したまま放置されていたり、セカンドハウスとしての利用がなくなったり。
しかし、なかには、過去に建物内で事件や事故があった空き家や近隣住民との間でトラブルがあった空き家もあり、購入後にトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
そのため、売主に空き家になった理由をできるだけ確認しましょう。
③残置物の対応を確認する
残置物とは、前の居住者が処分等せずそのままの状態にしてある物をいいます。
実家を相続してそのまま放置されているなど、往々にしてあるものです。
空き家の残置物は所有権が前の居住者になっていることもあり、勝手に廃棄できません。
また、残置物が家具や家電などである場合、廃棄するためにお金がかかることもあるでしょう。
内見の際に残置物がある場合は、「恐らく片づけてもらえるだろう」と思わず、売主や仲介業者に確認し、適切に処理してもらうことがおすすめです。
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まとめ
今回は、様々な法改正の中で、今後活発化すると見られる空き家の活用について解説しました。
- 日本の空き家は約900万戸あり、増加傾向にある
- 空き家活用促進を目的とした法改正、施策がとられ流通されやすくなる
- 空き家購入の際は、修繕箇所や残置物の処理について必ず確認をしよう
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