こんにちは、二拠点生活所のおさです。
外房に別荘を買った理由シリーズ第４話。
前回、競売物件で見つけた候補物件ですが、今回はその物件の調査や入札について話していこうと思います。
◆外房に別荘を買った理由シリーズ◆
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条件に合う本命物件がやっとみつかった！
でも取得が大変そうな話もしてたヌ
まぁ当たって砕けろだよ！（本当に砕けたらダメだけど）
肝が据わってるなぁ
本命物件は海が目の前
今回目を付けた物件は、千葉県いすみ市。
いすみ市は、房総半島南部に位置し、温暖な気候と肥沃な耕地に恵まれ四季折々の農作物が豊かに実る田園都市。
また近海では、親潮と黒潮が交わる全国有数の漁場が広がる漁師町でもあります。
※いすみ市役所ページより
住みたい田舎ランキングの関東部門で１位を取る位の人気の町。
そのいすみ市の中でも今回の物件は海が目の前。
新旧の民家がポツリポツリと建つ古い分譲地の一角です。
調べた限りでは、建物も古いながらしっかりしていて、少しリフォームすれば十分使えそう。
現在は木が多い茂っているものの土地の広さも充分で、家庭菜園なんかも出来そうです。
前回の秩父拠点とは違い、普通の古い家という印象ですが、リフォーム次第では立派な別荘として利用が出来そう。
今回はキャンプのイメージではなく、明確に別荘としての利用を考えているのです。
山 ＝ キャンプ 【自然豊かな環境で、不便を楽しむ】
海 ＝ 別荘 【自然豊かな環境で、快適を楽しむ】
棲み分けが出来れば、秩父山小屋も海別荘も充分に利用できるでしょう。
別荘利用の希望のひとつとして、
今回の物件には室内にエアコンが欲しいなー
なんてとても小さな願望も。（秩父の夏は暑い）
不動産競売３点セット
不動産競売サイトで物件情報を発見した後、直ぐに３点セットと言われる資料をダウンロード。
３点セットとは
期間入札の公告とともに「物件明細書」「現状調査報告書」「評価書」の３つの資料が公開されます。
この裁判所が調査・作成した資料は一般的に「３点セット」と呼ばれており、競売不動産の購入に最も重要な資料。
秩父拠点を探す時も競売情報でも探していて、かなりの量の３点セットを読み込んできたので、今回も同じ要領で解読します。
また、インターネットで公開される３点セットは、裁判所で閲覧出来る３点セットと違い個人名が伏せられていたりするので、別途法務局が提供している登記情報提供サービス等で情報を補完。
執行官が調査した内容に併せ、その不動産に関わるストーリーを自分なりに想像します。
この作業は意外と重要で、落札出来た後のトラブル軽減、若しくはトラブルに対する覚悟と予算立てを先にしておく事が出来ます。
この段階で、自分には手に負えなさそうだと判断した場合は勇気ある撤退が必要です。
ここら辺をあまり長々書いてしまうと別記事になってしまいそうなので、本筋に戻します。
不動産競売に興味がある方は調べてみてくださいね。
おさが考える競売妄想ストーリー
今回の調査で私が想像した不動産ストーリーはこちら
- 昭和後半、原野商法と呼ばれる地方の土地乱開発にて分譲
- 新聞広告等で情報を仕入れた東京在住の方が土地を取得
- 投機目的で数年土地のまま保有していたが、別荘利用として建物を新築
- その後、未登記の増改築リフォームをして本人が定住していた可能性あり
- 所有者が高齢になった為、不動産を現地不動産会社を通して売却
- 一般売買で土地建物を取得したのは法人（現所有者）
- 購入者は法人名義で購入後、同一住所へ法人所在地を移転
- 法人の業種はソーラーパネルの設置販売業
- 個人事業レベルでフランチャイズ展開を考えていた形跡あり
- 事業失敗、若しくは何かしらの理由で事業撤退
- 取引先債務者より強制競売にて債権回収
- 所有法人代表者、室内に家財道具を残し音信不通
※あくまで私見なので正しいとは限りません。
手元にある情報を基に、上記みたいなストーリーを考えました。
今回のケースの肝は、法人が所有者であり、その代表者が音信不通であること。
建物内に残された荷物があること。
このようなケースは不動産競売にはよくある事例なので、取得には問題ないと判断しました。
入札価格どうしようか
次に悩むのは入札価格。
今回は予算300万円と設定しているものの、入札にすべてを使うわけにはいきません。
特に不動産競売では、最終的に家に残った家具を処分しなければいけないのですが、不動産競売では宅内の家財は通常競売対象になりません。
家財の所有権は元所有者または占有者にあるため、勝手に処分してしまうと後々係争の種となってしまいます。なぜなら日本には自力救済を禁ずる法律があるからです。
自力救済
自己の権利を侵害された権利者が、法律の手続きによらず実力行使をもって権利を実現することを「自力救済」と言います。 日本はじめ近代国家では、自力救済は原則として禁止されています。
そのため、購入後に所有者と折り合いが付かない場合、強制執行の手続きを経て家財を処分することになるので、その費用も残して考えておかないといけません。
（戸建てで平均80万円～150万円程度）
今回の最低入札価格は120万円。
低価格帯である事と建物が古い事を考慮すると、不動産業者の仕入れ競合の可能性は低そう。
おそらく私と同じように別荘利用を考えている一般個人がライバルとなるでしょう。
さて、何人がいくらの値を付けてくるかな？
対象不動産に対し自分にとっての価値を決める作業となるのですが、値付けはいつもギリギリまで悩んでしまいます。
予算をオーバーしてしまっては本末転倒。
それこそ最終的に掛かった費用を考えたら、一般物件を取得した方が結果安かったということもしばしばあるので、この値段で買えたらラッキー位の気持ちで値付けして入札します。
駄目だったらその物件にご縁が無かったという事なので、キッパリ諦める事が肝心。
価格が決まったので入札手続き
まずは裁判所に電話をして、入札書一式を郵送で送ってもらいます。
今回の管轄は千葉地方裁判所。
その後、競売保証金を送られてきた専用の用紙で銀行振込。（今回は２５万円位でした。）
振込用紙の控えと、購入したい金額を記載した入札書、その他必要書類を郵送で裁判所に送り入札します。
過去の競売入札時にはなかったのですが、今回の入札から「暴力団員に該当しないことの陳述書」というのを添付しないといけないみたい。
法改正によって手続き方法はどんどん変わるので入札時には注意が必要です。
入札期日より１週間後が開札期日
結果が非常に気になる所ですが、一旦忘れて日常に戻ります。
さて落札が駄目でも落ち込まないように、次の物件を探しますか
その頃は、築古地方戸建てを探す事が日課になっている時期でした。
ひとつアタックしては次を探し、そしてまた次と続けていく。
特に競売物件を落札出来る確率は非常に低いので、今回も期待度は「低」。
駄目ならダメで次！というマインドは必要になってきます。
やっと入札まで終了！
結果を待つのはドキドキするよね
おさはいくら位で落札されると思う？
こればっかりは蓋を開けてみないとねぇ
次回、待ちに待った入札結果発表。
無事に外房拠点を手に入れる事が出来るのか。次回更新をお待ちください。
最後までご覧頂きありがとうございました。
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この記事を書いたのは
おさ
東京在住、３人家族
秩父・外房を中心に活動中
好きなことを好きなだけ
アウトドア・音楽・料理・家庭菜園・不動産…
好奇心旺盛がゆえに多趣味・多拠点生活中