二拠点生活の住まいは中古をリノベしたい！｜リノベーション向き中古物件の選び方と注意点

2024年2月6日

二拠点生活のためのセカンドハウスや別荘を購入する際、
「中古の戸建てを購入して自分好みにリノベーションしたい」
という人は多いかと思います。

実際に、古民家再生や古民家改装と言った個人でDIYをするという記事やメディアも多数紹介されています。

しかし、中古物件の購入には注意すべき点が多いのも事実です。
今回は、リノベーションに適した中古物件の選ぶポイントと、注意すべき点をご紹介します。

リノベーションとは

リノベーションとはどういった意味を指すのでしょうか。またリフォームとの違いは何かをご説明増す。

リノベーションの意味

リノベーションについて、一般社団法人リノベーション協議会では

リノベーションとは、中古住宅に対して、機能・価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修を行うこと。
例えば、水・電気・ガスなどのライフラインや構造躯体の性能を必要に応じて更新・改修したり、ライフスタイルに合わせて間取りや内外装を刷新することで、快適な暮らしを実現する現代的な住まいに再生していきます。
一般社団法人リノベーション協議会 -リノベーションとは

としています。
つまり「物件の価値を高め再生させる」のがリノベーションというわけです。

リノベーションでは壁を取り払って間取りを変更したり、配管を変更してキッチンを移動したりと、住まいの価値を高めたり、自分好みの住環境に変えるといった大幅な工事を指すことが大半です。

リフォームとの違い

同じような言葉に「リフォーム」があります。
リフォームとは破損や汚損を改修し「元の状態に戻す」こととしており、経年劣化による設備を補修・交換といった、以前の状態に戻すのがリフォームの目的です。

そのため、新たな価値を生み出すために「再生する」意味のリノベーションとは使い分けて使用されることが多いです。

リノベーションが人気の理由

古民家再生など、昨今人気が高まっているリノベーションですが、人気の理由は何でしょうか。

①ライフスタイルの多様化

リノベーションが人気の理由に、ライフスタイルが多様化してきたことで住まいへの価値観も変化してきたことが挙げられます。

1980年～90年代にかけて住宅は一気に増え、カウンター式のダイニングキッチンや家族の人数に合わせた部屋数の確保などの物件が一般的とされていました。

しかし、昨今ではライフスタイルの多様化により、個人のライフスタイルを重視した個性的な住まいが人気となっています。
セカンドハウスや別荘利用では特にその傾向が強く、既存の住宅にはない、新しい間取りやデザインを求める方が増えてきています。

例えば、個室を確保することよりも家族が過ごす多目的で広いスペースに仕切りを置いたり、テレワークの環境を整えた防音仕様などライフスタイルの変化によってリノベーションをする人が増えています。

②注文住宅より購入費用が安い

国土交通省の調査結果によると「土地＋注文住宅」の費用平均は4194万円となっています。
対して、「土地＋中古戸建」の平均購入費用は2693万円となっているため、注文住宅を建てるより安く購入できることがわかります。

リノベーションにかける費用にもよりますが、リフォーム・リノベーションには全国共通の補助金制度もあり、活用することでお得にリノベーションができる場合もあります。

他にも自治体によっては、その地域の居住者に対して住宅リフォーム・リノベーションの一部費用を負担する補助金制度を設けているところもあります。

本記事でも代表的な支援制度について後述でまとめていますので、参考にしてみてください。

③空き家の再利用促進

近年は、日本でもサステナビリティに対する取り組みが取り入れられ、建物を修繕しながら長く使い続ける意識が高まってきています。

また、国が新たなライフスタイルや居住ニーズに対応した空き家の活用を進めている背景もあり、中古住宅の利用は注目されつつあります。
現在、日本では少子化が進んでおり、空き家の増加が問題視されています。
そのような中で空き家の活用としても中古物件のリノベーションはさらに人気が高まるでしょう。

リノベーション向き中古物件の選び方

リノベーションの人気が高まっていることはわかりましたが、実際にリノベーションを考えた中古物件を購入する際にどのように選べば良いでしょうか。
ここではリノベーション向き中古物件の選ぶポイントをご紹介します。

①新耐震基準の物件

リノベーション費用をなるべく抑えたいということであれば、「新耐震基準」が施行された物件を選ぶと良いでしょう。

住宅を建てる時は、建築基準法で定められた水準を満たす設計内容で建築確認を申請し、許可を受ける必要があります。
1981年に大きな変更があったことから、この年よりも前の基準は「旧耐震基準」、後の基準は「新耐震基準」と呼ばれています。
新旧の違いについては以下の通りです。

【旧耐震基準】中規模地震（震度５強程度）の揺れで建物が倒壊しない強度
【新耐震基準】大規模地震（震度６〜７程度）の揺れで建物が倒壊しない強度

旧耐震基準で建てられた家は耐震性が低く、耐震補強工事が必要となります。
その工事費の平均額は、築年数によっておよそ９５万から１９０万円程度と言われています。

新耐震基準で建てられた物件であれば、耐震補修工事が不要の場合もあるためリノベーション費用を抑えることができるでしょう。

②築２０年程度の物件

日本の住宅は、新築に入居した瞬間から中古住宅となり、資産価値が年々下がっていきます。
築１０年までは下落率が高く、その後築年数が経過するほど下落率は緩やかになり、築２０～３０年程度で不動産としての評価がほぼゼロとなります。

そうした築古物件は土地代のみで購入できることも多く、費用を抑えることができる分リノベーション費用に掛けることができると言えます。

築２０年の物件であっても状態の良い家であれば、リノベーションを行うことで新築と同等の環境を手に入れることも可能です。

③間取り変更がしやすい工法か

大幅なレイアウト変更をするようなリノベーションを行いたい場合、建物の工法によっては変更しにくい場合があるので注意が必要です。

一戸建て住宅に最も多い「木造軸組工法（在来工法）」は比較的間取り変更の自由度が高いとされています。
この工法は、軸となる柱や梁で建物の重さを支えています。
また筋交を入れて横からの力にも耐えられる仕組みになっています。
一部、取り除けない柱や筋交はありますが、それ以外の壁は取り除くことができるとされています。

対して「２✕４工法」は枠組みとなる壁を組み立てて行く構造となっています。
この工法は建物の重さを壁で支えているため、間取りの変更には向いていないとされています。